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敷金とは?保証金や礼金との違いは?敷金の経費処理について解説!

カテゴリオフィス移転を学ぶ 2018/07/19

社員数の増加や、新規事業の展開など、オフィスを移転する理由には様々なものがあります。オフィス移転を検討した時、課題となるのが初期費用です。オフィス物件を借りるにあたり、初期費用は必ず発生します。初期費用には敷金や礼金、保証金など様々なものがありますが、多くの物件で支払う必要があるとされるのが敷金です。※数は少ないですが敷金、礼金なしの物件もあります。では、そもそも敷金とはどのようなものなのでしょうか。

  1. 原状回復と敷金
  2. 敷金が必要な理由
  3. 敷金の仕訳・勘定項目
  4. 敷金と税金について
  5. 最後に

 

原状回復と敷金

原状回復と敷金

物件を一定期間借りて、オーナーに返すとき、借用者にはその物件を借りた当初の状態に戻してから返すという義務が発生します。これが、原状回復の義務です。オフィスには様々な人が出入りし、時にはオフィスの設備や宅配物などが運搬されることもあります。そのため、オフィスにおいてすべての傷や損壊を把握し、原状回復の費用を予測することは困難です。そのため、退去時には予想していた費用よりも出費が多くなってしまう場合があります。予想よりも大きな出費となってしまった時、どのようにすれば良いのでしょうか。そこで活用されるのが敷金です。

 

 

敷金が必要な理由

敷金が必要な理由

敷金とは、オフィスビルのオーナーに対して家賃の滞納や高額になりそうな損傷の修繕費を担保するために、事前に一定の金額を預けておく制度ということになります。あくまでも、預けている費用ですので、契約終了の際に、原状回復費用が差し引かれた残り額が返金されます。

敷金の相場ですが、オフィス賃貸の場合、賃料の6~12か月分となるそうです。

契約内容にもよりますが、原状回復に関しては、床・壁・天井をはじめ、照明の交換など細部に至るまで、自然消耗、過失に関わらず、基本的にはすべて借りた側が負担することになります。そのため、内装の工事の程度によっては、非常に多く原状回復費用として引かれてしまう場合もあります。

 

礼金

敷金と同じタイミングで発生するものに礼金があります。礼金とは、オーナーに対して、物件を貸し出してくれたことについて御礼として支払います。そのため、基本的に返金されるものではありません。

 

敷金と保証金の違い

敷金とよく似た性質として保証金があります。保証金とは敷金と礼金、両方の役割を果たすものです。保証金の場合、「保証金a万円、敷引きb万円」と表記されていることが多く、これは、「保証金a万円のうち、b万円は礼金として返還の対象にならないものとする」という意味合いになります。修繕費用は敷引きを引いた額から算出され、その残額が借主に戻ります。インターネットの普及にともない、敷金ではなく保証金を設定している物件は少なくありません。契約する場合は保証金だけではなく敷引きの割合にも注意が必要です。

公益財団法人 不動産流通推進センター:『建物賃貸借契約における敷金と保証金の違い』より出典・参照

 

 

敷金の仕訳・勘定項目

敷金の仕訳・勘定科項目

事業用に物件を契約する場合は、それにかかわる諸経費はもちろん事業用の出費として計算することができます。では、敷金はそのように仕訳、勘定項目を設定しても良いのでしょうか。敷金の仕分け方法は、支払うときや、敷金が返ってくるかどうかという状況にあわせてどう対応するべきか考える必要があります。ここでは敷金の仕訳と勘定項目についてチェックしていきましょう。

 

敷金が返金される契約の場合

まずは敷金として支払っており、原状回復工事に使用した費用を差し引いた額が返還されるケースについて見ていきましょう。このケースでは、契約締結時の勘定項目の分類は「差入保証金」となります。差入保証金は、敷金や保証金といった、将来返還される可能性がある金銭を仕分けるための勘定項目です。差入敷金としても問題ありませんが、差入保証金とするのが一般的です。ただし、一度設定した科目を変更することはできないので注意しましょう。契約が終了した後は、敷金から原状回復工事に使用された分は修繕費として計上しましょう。敷金が全額返還された場合は修繕費の計上は不要です。

 

敷金が返金されない契約の場合

敷金償却や敷引きなど、契約締結時に返金されないことが分かっている場合は、単純な費用として計上することができます。しかし、敷金や敷引きがいくらかによって対処法が異なるので注意が必要です。“償却”とは、解約時に敷金や保証金から無条件で金銭を差し引かれ、敷金が返還されない契約です。用途は敷金であるため、原状回復費用として利用されますが、余剰の敷金は企業へ返還されません。

 

敷金が20万円以下の場合

敷金が20万円以下の場合は、敷金を支払う際に費用として計上できます。勘定項目としては差入保証金とせずに、長期前払費用としましょう。

 

敷金が20万円を超える場合

敷金が少額の場合は、長期前払費用で問題ありません。しかし、20万円を超える場合は一度に敷金を計上することはできないため、敷金の平均額を少しずつ計上、つまり、償却していく必要があります。償却にかかる期間は5年間が一般的です。ここで例を出して、計上方法を確認していきましょう。

例えば、150万円の敷金を5年間で償却するとします。この場合、月換算に置き換えた償却期間は12カ月×5年間で60カ月となります。これを150万円で割ると、1カ月あたりの長期前払費用は2万5,000円となります。これを毎月計上し、残りは差入保証金として計上します。

 

 

敷金と税金について

敷金と税金について

敷金を支払う際の税金はどのように対応すればよいのでしょうか。税金との関わり合いを考えるうえでも、大切になるのは敷金が返ってくるものなのかどうかという点です。では、オフィス物件の賃貸においてかかわりのある法人税と消費税について詳しくみていきましょう。

 

法人税

法人税とは、個人に例えると所得税に該当し、法人としての所得に対して課税される税金を指します。納税方法には、納税者自身が税を計算し申告・納付する「申告納税方式」と国や地方が税を計算して納税者がそれを納める「賦課課税」と2種類ありますが、法人税は「申告納税方式」が採用されています。

敷金を費用として計上できる場合は、その額が多ければ多いほど法人税は安くなるといわれています。これは、法人税が益金から損金を差し引いた額に税率をかけて算出されるためです。一般的に費用は損金として解釈されるため、費用が高額になるほど、法人税は安くなります。

ここで考えておきたいのは、費用として計上できる敷金は、返還されない金銭ということですそのため、法人税を抑えることだけにとらわれてしまうと、手元に残る金額を見たときに損をしているということも十分に考えられます。法人税の削減ばかり考えて、契約段階から初期費用のほとんどが返還されない契約をするのは控えたほうが良いでしょう。

 

消費税

敷金にかかわる税金のうち、法人税と共に考えておきたいのが消費税です。基本的に敷金に税金はかからないですが、解約時に修繕費として支払うものや、もともと償却が決まっているものについては、消費税を支払わなければなりません。ただし、消費税がかかるのは、支払いをしたものについてです。返還される予定のものや、修繕費の差し引き分として返されたものについては消費税の心配はしなくて良いでしょう。

 

 

最後に

敷金と一言で言っても、会計処理の方法はいくつかあります。費用として計上できる敷引きや敷金償却は魅力的に見えますが、実際には損をしている可能性もあるため、じっくり吟味することが重要です。金額により会計処理の方法が異なるので、誤りのないよう確認しながら進めると良いでしょう。

 

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