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賃料が一定期間無料?オフィス移転時のフリーレントとは?

カテゴリオフィス移転時のコストを知る 2018/12/20

一定期間の賃料が無料になる「フリーレント」オフィスをご存知でしょうか。フリーレント物件は、初期費用を抑えることができ、移転の際の賃料の二重払いがなく、余裕を持って移転作業ができることで注目されています。今回は、フリーレント物件のメリットや契約の際の注意点、どんな企業がフリーレント物件に向いているかなどについて紹介します。

  1. 最近話題のフリーレントとは?
  2. フリーレントでオフィス移転するメリットと注意点
  3. フリーレント物件にオフィス移転する際の注意点
  4. フリーレントオフィスを利用するのに向いている企業は?
  5. フリーレントに近い「レントホリデー」という制度も
  6. より好条件のオフィスが見つかるように、多方面から検討しよう

 

最近話題のフリーレントとは?

最近話題のフリーレントとは?

アパートやマンションなどの賃貸物件を探しているときに、「フリーレント」という言葉を聞いたことはあるのではないでしょうか?

フリーレントとは、入居後から一定期間の家賃が無料になるというシステムのもので、移転などの際の初期費用が抑えられることで注目されています。
借主にとって有利なシステムであると考えられることが多いですが、貸主にとってもメリットがあります。あまり知られていませんが、そもそもフリーレントは、貸主側のメリットのために生まれた制度です。貸主にとっては、入居者を増やしつつ、月額の家賃を下げることによる他の入居者からの値引き交渉も抑えることができる、合理的なシステムなのです。さらに、家賃を下げてしまうと物件全体の資産価値を下げてしまいますが、フリーレントならその心配がないので重宝されています。
 

 

フリーレントでオフィスを移転するメリット

フリーレントでオフィス移転するメリット

フリーレント物件にオフィスを移転するメリット

オフィスでも、アパートやマンションのようなフリーレント物件があります。
フリーレント物件のオフィスに移転すると、借主側にはどのようなメリットがあるのでしょうか?
ここでは大きなメリットを3つ紹介していきます。

  1. 初期費用の削減
    フリーレント物件は、一定期間の賃料が無料になるシステムのため、移転の際に必要になる初期費用を削減することができます
    移転のときは、引越し費用や入居前の模様替えなど出費が増えるものです。少しでも負担を減らしたいと考えるのは自然なことでしょう。
     
  2. 家賃の二重支払いがない
    フリーレント物件は、賃料の二重払いがないため、移転時の費用負担を少なくするメリットがあります。
    オフィスを移転するときは、引越しをスムーズに行うため、退去するオフィスと移転先のオフィスと両方を契約したままにすることで、賃料の支払いが重なるケースも少なくありません。移転先のオフィスがフリーレント物件なら、賃料の支払いが二重になることを避けることができ、ゆとりを持って移転作業ができるでしょう。
     
  3. オフィス選びの選択肢が広がる
    フリーレント物件の場合、多少賃料が割高であっても移転先の候補として検討することができるため、選択肢が広がります。
    一定期間の賃料が無料になれば、賃貸する期間に支払う賃料の総額が抑えられ、均し賃料(総額を契約期間で平準化した実際の賃料)は安くなります。通常の賃料で考えると少し予算オーバーで選択肢にしなかった物件も、均し賃料なら予算以内に収まり、賃貸できる可能性が高くなります。賃料がやや高い物件を検討することで、条件が良い理想的な物件を探すことができるかもしれません。

 

フリーレント物件にオフィスを移転する際の注意点

フリーレントでオフィス移転する際の注意点

費用負担の削減につながるフリーレント物件ですが、移転する際の注意点について確認しましょう。

最低契約期間と違約金

フリーレント物件は一定期間の賃料が無料になりますが、かわりに「これだけの期間は必ず契約してもらいます。」という最低契約期間が設けられていることがあります。期間が設けられているときは、賃料が無料となる期間だけに限定して借りることはできません。
また、もしも最低契約期間中に解約をすると、違約金がかかることがあります。最低契約期間も違約金も、貸主側が独自に契約書の中に盛り込むことのできる項目ですので、事前に契約条件をしっかりと確認することが必要です。

一般的には、期間の途中で解約することの違約金は、初回の契約期間のみで、更新後は違約金がかかることはなくなるケースが多いようです。しかし、更新料は別途必要になることがありますので、あわせて確認しましょう。

 

無料になるのは家賃のみ

一定期間の賃料が無料になるのがフリーレント物件ですが、無料になるのはあくまでも賃料のみであり、共益費や管理費は支払わなければなりません。全てが無料になると誤解しているケースがありますので、気を付けましょう。

移転前後の二重払いが防げると、移転のかなり前から契約してしまうと、共益費や管理費を払い続けることになりますので、覚えておくことをおすすめします。

 

家賃相場の確認が必須

フリーレント物件は、一定期間の賃料が無料になることで、「お得」という印象が先行してしまうことがありますが、契約の前に周辺の類似物件との家賃相場を確認しましょう。

なぜなら、賃料が無料になる期間をあらかじめ、賃料が発生する期間に上乗せしているケースがあります。契約当初の費用を抑えられることは魅力的ですが、結果的に、借りている期間の賃料が、割高になってしまったということがないように、条件の似ている物件としっかりと比較検討する、物件エリアの相場の坪単価を調べるなど、確認しておきましょう。

 

会計処理

フリーレント物件を借りたときの会計処理は、二通りの仕訳方法があります。

  1. フリーレント期間中は仕訳をしない
    賃料が発生しない期間は、現預金の移動もないため、特に仕訳をしません。実際に賃料が発生し、支払いが生じたときから会計処理をします。
     
  2. フリーレント中に仕訳をする
    賃料が発生しない期間であっても、賃料があるものとして会計処理をします。無料の期間も含めた契約期間を賃料総額で均等割り(均し賃料)にして、毎月賃料が発生しているものとします。
    賃料が発生しない期間は、現預金での支払いもないため、仕訳の貸方は未払費用として計上します。実際の支払額と賃料に差が生まれますが、契約期間の間で差が縮まり、最後の月には契約総額と同じになります。どちらの会計処理方法にするか、事前に社内で検討しておきましょう。

 

フリーレントオフィスを利用するのに向いている企業は?

フリーレントでオフィス移転するのに向いている企業は?

フリーレント物件のオフィスを利用するのに向いているのは、どのような企業でしょうか。

長期間の賃貸を予定している企業

フリーレント物件は、最低契約期間が設定されていたり、契約期間内での途中解約には違約金が発生したりと、短期間で賃貸する企業には不利に働くことがあります。

違約金は、初回契約後の更新時には対象にならないことが多いため、ある程度の長い期間で賃貸する予定の企業には、期間内での総賃料が抑えられるためおすすめです。少なくとも、初期契約期間内は賃貸することが望ましいでしょう。

 

起業したてのベンチャー企業

フリーレント物件は、起業したばかりのベンチャー企業に向いています。起業したばかりの頃は、会社の什器備品を揃えるだけでも費用がかさみます。また、良い人材確保のためにも、できるだけ好条件で雇用をしたいと考えるでしょう。

そのため、オフィスを借りる際の初期費用は、可能な限り抑えたいのではないでしょうか。フリーレント物件なら、一定期間の賃料がなく、契約期間内での総賃料が削減できる可能性があります。
しかし、ベンチャー企業の場合は、会社が成長期であることから、急激に人員が増えてオフィスが手狭になり、早期の移転を余儀なくされることがあります。あらかじめ企業の規模が少し拡大しても対応できる広さのオフィスを選定するなど、ある程度の事業計画を把握しておくと良いでしょう。

 

移転の費用をできるだけ削減したい企業

オフィス移転を計画している企業であって、できるだけ初期費用を抑えたいと考えている企業にはフリーレントが向いているといえます。
移転の際に、賃料を二重に支払う負担がなく、引越し期間にもゆとりを持つことができます。時間にゆとりがあることで、自分たちで対応できる引越し作業をすることが可能なため、業者への依頼が最小限にできます。

 

フリーレントに近い「レントホリデー」という制度も

フリーレントに近い「レントホリデー」という制度も

フリーレント物件によく似ている賃貸契約で、レントホリデー物件があります。フリーレント物件は、ある一定期間に限り賃料が無料になり、無料の期間は最初の数ヶ月、数年など初期に集中して期間が連続します。

しかし、レントホリデー物件は、賃料が無料の期間を、契約期間内で分散することが可能です。たとえば、1年目の初期の3カ月が無料、2年目の初期の3カ月が無料、3年目の初期の3カ月が無料などと、期間内であれば、無料となる時期を変えることができるのが最大の特長です。

フリーレントにするか、レントホリデーにするかは、初期費用でまとめて経費を削減するか、年単位で賃料の負担を削減するか、会社がオフィス移転をする目的や経費バランスなどを考慮しながらしっかりと検討すると良いでしょう。

 

より好条件のオフィス物件が見つかるように、多方面から比較検討しよう

フリーレント物件は、一定期間の賃料が無料になることが最大の魅力ともいえますが、初期契約期間や違約金については、契約の際にきちんと確認することが必要です。また、フリーレント契約は、どの物件でも可能というものではありませんが、交渉できる可能性がありますので、気になるオフィス物件がある場合は、相談してみても良いでしょう。フリーレント物件の注意すべきポイントとしては、初期費用が抑えられるという目先の利益に捕らわれることなく、近隣の同じような条件を持つ物件の相場もしっかりとリサーチすることが大事です。より好条件のオフィス物件がみつかるよう、多方面から比較検討していきましょう。

 

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