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オフィス移転時のチェックポイント!契約面積と実効面積の違いとは?

カテゴリ物件情報・設備 2018/05/17

オフィス賃貸では、契約する際の面積と実際に利用出来る面積が違っていることがあります。なぜ、面積は異なるのでしょうか。オフィス賃貸における面積の求め方は大きく分けて4通りの方法があります。今回は、契約面積の定義や求め方、契約の際のポイントについて解説しながら、実際に内見をする際のチェックポイントを解説いたします。

 

  1. オフィス賃貸における面積の求め方
  2. 候補物件を見つけた時のポイント
  3. 契約時のポイント
  4. 退去時の原状回復
  5. 最後に

 

オフィス賃貸における面積の求め方

オフィスの契約面積とは、「賃貸借契約」に記載された面積のことを指し、物件情報などに記載されている面積のことです。オフィスの契約面積の算出方法は大きく4つに分けられます。まずは、契約面積がどのように算出されているか見てみましょう。

 

壁芯と内法

・壁芯
壁の中心から測定した面積です。算出される面積に壁の一部が含まれるため、実際に利用出来る面積よりも大きい値になります。壁芯は建築基準法施行令で定められており、建築をする際に行われる建築確認などに壁芯を用いて面積が算出されます。
電子政府の総合窓口(e-Gov):『建築基準法施行令 第二条第一項三号』より

・内法
壁の内側から測定した面積であり、算出された面積と実際に利用可能な面積が同じになる算出方法です。マンションなどの区分所有物件の場合に適用されることが多く、不動産登記規則第115条で定められており、不動産登記の際には内法を利用して床面積を算出します。
電子政府の総合窓口(e-Gov):『不動産登記規則115条』より

 

グロス面積とネット面積

グロス面積・ネット面積は契約を結ぶ際の面積の算出方法です。壁芯・内法とは大きく異なり、契約上は同じ広さでも賃料が変わってきます。契約時にはどちらの算出方法かを確認するようにしましょう。

・グロス面積
グロス面積とは、実際に利用できる占有部分だけではなく、トイレやエレベーターホール、廊下などの共用部を含めた面積です。そのため、実際にオフィスとして利用できるスペースは契約時の面積よりも狭くなります。

・ネット面積
ネット面積とは、トイレや廊下といった共用部を含めずに計算した面積であり、実際に利用できるスペースのみを測定した値がネット面積になります。契約面積に共用部が含まれるグロス面積と比較すると、契約上は同じ広さでもネット面積の場合は月の賃料に大きな差があります。

 

候補物件を見つけた時のポイント

オフィス移転では、建物の条件だけでなく、周辺環境も大切な要素になります。気軽に立ち寄れるようなコンビニエンスやスーパーなどが徒歩圏内にあることや、ランチやディナーのためのいくつかの飲食店もあること、また、銀行や郵便局などが近くにあることなども重要です。また、業種によっては駐車場を確保できるかが非常に重要なポイントになります。オフィスビル敷地内の駐車場が確保できれば一番よいですが、難しい場合は、近隣に検討できる月極駐車場があるかどうかもチェックしておきましょう。

 

内見を欠かさない

候補となる物件が見つかったら、必ず内見をしましょう。実際に歩く駅からのルートや、周辺環境を調べることが出来ます。実際の面積や、電気、ネット回線の状況も大事ですが、天井にも注目してみましょう。天井が低いオフィスでは圧迫感を感じてしまい、内勤の社員は特に苦痛に感じてしまうかもしれません。実際に内見をすることで、働く姿を想像することが出来ます。人数やレイアウトから適切な天井の高さを考えてみましょう。また、共用部もチェックすべき重要なポイントです。

トイレのチェックポイントは、清潔さはもちろんですが、社員の数に適した個数がそのフロアにあるかを確認しましょう。また、小規模のオフィスの場合、男女兼用の場合があります。従業員全員の目線で判断することで満足のいくオフィス選びにつながります。

また、毎日必ず使用するエレベーターも重要なポイントです。ビルの規模に合わせてある程度の階数ごとにエレベーターが分かれているか、混雑時をストレスなく乗れるような運行がされているかなど、管理体制を把握しておきましょう。

 

契約時のポイント

ABC工事

オフィビルや商業施設の工事には施行する業者や工事費用の負担者によって工事区分が異なり、A工事、B工事、C工事と3つに分かれます。これらは総称してABC工事と呼ばれており、この区分を間違いなく把握しておくことで、コスト管理を正確に行う事ができるでしょう。

・A工事
A工事は、オーナーが費用を負担するビル本体の工事を指します。費用をオーナーが負担するため、工事部分の所有権はオーナーにあり、工事業者もオーナーが指定した業者に依頼します。ビルの共用部やガス・給排水メーターなどの設備工事などをはじめ、ビルの構造に関わるような箇所の工事がA工事に当たります。すべての工程はオーナー側で管理されるため、この工事に関して入居者に負担はありません。

・B工事
B工事は、入居者の意向でビルの仕様や設備を変更する工事や法的に必要な設備工事を指します。入居者の区画ではあるもののビル全体に影響を与えかねない部分の工事が主にB工事にあたります。ビル全体に影響を与える可能性のある部分に関しては法律や自治体の条例による規制があり、入居者の意向のみでは工事をすることができません。そのため、様々な規制を守るためにオーナー側で指定した業者に依頼することになります。ビルの設備工事となる場合が多く、工事費用を入居者が負担しますが、所有権はオーナーになるので注意が必要しましょう。

・C工事
C工事とは、ビル全体に影響を与えないオフィスの内装や配線工事などを指します。入居者が費用の負担をし、指定した工事業者がオーナーの承諾を得て工事を行います。そのため、所有権も入居者にあります。C工事では相見積もりを活用することで工事費用のコントロールが可能です。

 

OAフロア

OAフロアとは、パソコンの電源やLANケーブルをはじめとしたネットワーク配線を収納することを目的とし、床を二重化したフロアを指します。床下に配線を収納することでオフィス内をきれいに見せることができ、レイアウトの融通がききやすくなります。OAフロアには大きく分けて2つの種類があります。それぞれ素材や特徴が異なる為、既にOAフロアを導入している物件の場合はどちらを採用しているかを確認し、配線の多さや規模によって最適なものを選びましょう。

・置敷きタイプ
置敷きタイプはフロアの床と支柱部分が予め一体となっており、高さが決まっています。置敷きタイプはオフィスの床にブロックの様に敷き詰める事で、設置を簡単に行う事ができます。多くが樹脂製のため軽量であり、配線の変更も簡単に行えます。

・支柱調整式
支柱調整式は、フロアの床と支柱部分が分離しているため、配線の多さによって高さの調節を行えます。また、支柱部分は金属製が多いため耐荷重に優れており、支柱それぞれを違う高さにできるため、様々な物件に対応出来ます。

 

原状回復について

オフィス賃貸では、退去する際に原状回復をしなければなりません。原状回復とは、入居したオフィスを入居前の状態に戻すことを指し、壁や床も原状回復の対象となります。オフィスの原状回復では故意の破損や汚れではなくても入居者が費用を負担し、新しいものに変えなくてはいけません。住居よりもはるかに多くの人が出入りをするため、ヒビや汚れは経年劣化によるものとは認められない場合があります。オフィス賃貸を契約する際はどこまで原状回復費用を負担しなくてはいけないのかを把握し、オーナーとの共通認識を持っておきましょう。

オフィスの場合、原状回復工事を契約期間内に全て完了させる必要があります。解約日を過ぎてしまうと日割で家賃が発生してしまう場合もあるので、退去の際は入居時の内装工事と同じく時間がかかるものと考え、綿密にスケージュールを組むようにしましょう。

 

最後に

いかがでしょうか。オフィスならではの契約のポイントを確認しておくことで、より良い物件探しや内見をすることが出来るでしょう。また、オフィス賃貸では、正しい知識を持っておくことで、理想のオフィスをより明確に想像することが出来ます。候補となる物件を見つけ、内見に参加した時も様々な観点から物件を見ることが出来るでしょう。こちらの記事を参考にして、理想のオフィスを探してみましょう。

 

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