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耐震性が基準のオフィス選び、竣工年で見る選び方は正しい?

カテゴリ物件情報・設備 2018/05/08

1981年6月1日に新たな建築基準法改正が行われ、オフィス選びの新たな判断基準に「旧耐震」と「新耐震」の2つが追加されました。
近年、オフィス選びで耐震性は重要視される項目の一つとなり、自然災害に対する意識、考え方は変わってきています。ですが、旧耐震と新耐震の違いはどの様なものなのでしょうか。
新たにオフィス移転を考えた時、2つの違いと見分け方をしっかりと理解しておくことで、今後予測される自然災害のために十分な備えを確保出来るでしょう。

今回は、新たに制定された新耐震基準と旧耐震基準、免震・制震について解説しながらオフィス選びのチェックポイントをご紹介いたします。
こちらの記事を参考にし、有事の際に十分な対策が出来るように心がけてみましょう。

 

  1. 新耐震と旧耐震
  2. 耐震性で見るオフィス選び
  3. 地震対策構造とは
  4. オフィス選びの基準は竣工年?
  5. 最後に

 

旧耐震と新耐震

建築基準法で制定されている耐震基準は1981年6月1日に建築基準法施行令改正が新たに定められ、この日を基準に建築確認を受けた建物は新耐震基準が適応されました。新しい基準とそれまでの基準の違いはどの様なものなのでしょうか。旧耐震基準と新耐震基準の違いを見てみましょう。

 

旧耐震と新耐震の違い・境界

・旧耐震基準
旧耐震基準は、1950年から1981年以前までに制定された耐震基準であり、震度5強程度の地震でも建物は倒壊せず、または一部破損しても修繕によって継続して生活が可能な構造であると定められています。震度5強程度とは、2011年に起きた東日本大震災の東京23区内で観測された震度です。

・新耐震基準
新耐震基準とは、1981年に改定された耐震基準であり、震度6強から7程度の地震でも建物が倒壊しないような構造基準であると定められています。震度6強から7程度とは、2011年に起きた東日本大震災で大きな被害が及んだ宮城県から岩手県で観測された震度です。

 

新耐震基準を満たすとは

新耐震基準は、1981年に改定された耐震基準ですが、旧耐震基準で建築された建物であっても、その建物の耐震性が新耐震基準を満たしている場合は、「満たす」、「同等の耐震性」、「相当」といった表記を用いることができます。旧耐震基準建築物であることの明記は必須ですが、その建物の耐震性が新耐震基準を満たしている場合にはこういった表記が記載されています。そのため、旧耐震基準であっても新耐震基準と同等の耐震性を確保されている場合もあります。

 

旧耐震では不十分なのか?

旧耐震基準は、震度5強程度の地震での建物の倒壊だけを想定されたものであり、近年では、補強工事を行うことによって新耐震基準に相当する耐震性を確保できます。ですが、実際の大規模地震発生時において建物がどのようになるかは、想定できない部分があり大規模地震に対しては一定のリスクがあると言えます。

 

耐震性で見るオフィス選び

新耐震基準を満たしているか

オフィスを選ぶ際には、新耐震基準を満たしている物件であることは重要です。近年の大地震発生の頻度や地域のばらつき、また、今現在将来的に起こるであろうとされている大規模地震にも備えておくことも必要です。新耐震基準は、大規模地震で倒壊や崩壊はしない、中規模地震では軽微な損傷という基準です。有事に備えるためにも、高い防災意識をもってオフィスを選びましょう。

 

今の時代は「耐震性」が当たり前?

オフィスを選ぶ際に重視される項目として、場所や広さ、賃料、設備や環境などが挙げられますが、近年では、耐震性の高さはもはや前提条件となっている傾向があります。東日本大震災までは、コスト削減や拠点統合、設備改善が一般的な移転理由として挙げられました。
震災以降、自然災害への不安から耐震性を意識し、移転した企業は格段に増えました。自然災害から会社や社員を守るために、移転を考えている企業は近年、更に増加する傾向にあります。今までの建築構造を一度見直し、安全に対する捉え方を変えなければならないでしょう。

 

地震対策構造

高い耐震性を確保している建物には、制震や免震という手法が取り込まれています。耐震とは、地震の揺れに対して耐えるような強固な構造の地震対策で、建物全体が地震の揺れに動じないような頑丈さを持っています。では、制震、免震とはそのようなものでしょうか。それぞれの違いを見てみましょう。

 

制震

制震とは、地震の揺れを吸収する方法で、地震による損壊を抑える手法です。
建物の内部にダンパーなどの制震をするための部材を取り付ける構造です。上の階に行くほど揺れ幅が大きくなる高層の建物に有効であるとされています。住宅のような戸建ての建物よりも、高層ビルなどの商業施設で採用されていることが多いでしょう。

 

免震

免震とは、地震の揺れを逃がす方法で、地震の揺れの影響を抑える手法です。
建物と基礎地盤との間に免震の装置を取り付け、地盤と建物を切り離し直接的な地震の揺れを建物に伝えないという構造です。地盤、免震装置、建物それぞれが独立した構造という特徴があります。免震は戸建て住宅から中高層の商業ビルなどで採用されることが多くなっています。

 

オフィス選びの基準は竣工年?

竣工年で見るオフィス選びの注意点

建物を建築するためには、必ず建築確認申請を提出し、許可が下りて初めて建築が始まります。ビルをはじめとした大型建築物は完成までに数年規模で時間がかかります。
1981年移行に竣工されていても、1970年に申請をしオフィスの竣工が1981年だった場合には旧耐震基準になるため、竣工年が1981年以降の場合でも記載されている耐震基準を確認しましょう。

 

確認済証の交付日に注目

新耐震基準で建築されているかどうかは、建築確認済証という確認の許可がおりた交付日に注目しましょう。
建築確認済証は建築確認の申請した際に、様々な基準を満たしているか専門家が確認し許可が下りた場合に発行されます。もし、基準法に沿っていない場合は、建築の許可が下りません。そのため、建築確認の許可を示す建築確認済証がいつ交付されたのか、新耐震基準法の内容で見られているのかが、大事なポイントになります。
ただし、旧耐震基準の時代に確認済証が交付された建物であっても補強工事を行っている建物も多く、その中には新耐震基準を満たす建物もあるので必ず確認をしましょう。
オフィスの竣工年だけで耐震性を判断することのないように注意し、必ず内見時に避難経路を確認することもおすすめします。

国交省:『首都圏における東日本大震災の被害状況について』より参考・参照

 

最後に

大規模地震にも対応できるとされる新耐震基準のオフィスを検討することは、将来的な安全の確保のためにも重要なことです。しかし、法改正の年月日だけを意識して検討していると、実は旧耐震基準での建物である可能性もあります。未曽有の自然災害に備えるためにも、どのような地震対策となっているかも含め、実際の物件を確認することもおすすめです。オフィス選びの際は必ず内見に参加し、自分の目で確かめて検討していきましょう。

 

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